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皆さんこんにちは。
今回は別荘を購入したあとの流れと持参する必要のあるものついて詳しく説明します。
不動産を購入する際にローンを利用する場合、契約後に本審査を行います。
本審査は、信用保証会社が行います。
提出する書類は、以下のとおりです。
- 申込書
- 所得証明書（事前審査に提出したものがそのまま利用されます）
- 印鑑証明書（事前審査に提出したものがそのまま利用されます）
- 物件に関する書類（不動産会社が準備してくれます）
建売物件の場合は、2日（休日を除く）程度で審査結果が出ますが、
中古物件の場合は、物件価値の確認のため、1ヶ月かかることがあります。
審査のポイントは、担保価値の査定です。
担保価値とは、不動産の価値のことで、
ローンの限度額は、担保価値によって決まります。
ローンの本審査が通り、引渡し日が決まれば、ローン実行の為の金消契約を行います。
金消契約は、平日の銀行で行います。
必要な物は、以下のとおりです。
- 実印と印鑑証明書（事前審査に提出したものがそのまま利用されます）
- 住民票（事前審査に提出したものがそのまま利用されます）
- 印紙代（ローン手数料に含まれる場合があります）
また、ローンを受ける金融機関（支店）で新規にローン返済口座を作る場合は、以下の物も必要です。
- 身分証明書（運転免許証など）
- 銀行印
- 口座開設用の現金
自己資金は、ローン返済口座に移しておきます。
- 売主が私物を撤去する
- 残金を支払う（自己資金の場合は小切手または口座振替、ローンの場合は銀行で手続き）
- 清算金を支払う（固定資産税や管理費などを日割りで売主に支払う）
- 売主から領収書と権利書と鍵、住宅性能保証書と建物付帯設備の取扱説明書などを受け取る
- 売主のローンがある場合は、売主が金融機関に返済し、抵当権解除に必要な書類を貰う
- 買主が移転登記のための委任状を書いて、権利書を司法書士に預ける
- 司法書士が登記費用と手数料を請求する
- 必要に応じて、印鑑証明を提出する
- 登記が完了し、新しい権利書が司法書士から届く
- 不動産屋に仲介手数料を支払う
- 管理別荘地やリゾートマンションの場合は、管理契約書に署名・捺印する
引渡しは、売主から買主に物件の所有権を移す手続きです。
引渡しの日に、残金を支払い、清算金を支払い、売主から領収書と権利書と鍵などを受け取ります。
売主のローンがある場合は、売主が金融機関に返済し、抵当権解除に必要な書類を貰います。
買主は、移転登記のための委任状を書いて、権利書を司法書士に預け、登記費用と手数料を支払います。
必要に応じて、印鑑証明を提出します。
登記が完了し、新しい権利書が司法書士から届きます。
最後に、不動産屋に仲介手数料を支払い、管理別荘地やリゾートマンションの場合は、
管理契約書に署名・捺印します。
鍵
- 玄関など、全ての扉が開くこと、閉まることを確認します。
- 新築の場合、本鍵で施錠することで、工事中の鍵から本鍵に変更されます。
- 中古別荘でシリンダー錠の場合、ピッキング対策された物に交換します。
- 管理別荘地（リゾートマンション）の場合、管理事務所に鍵を１つ預けます。
電気
- ブレーカーを上げ、設備が正常に稼働するか、異臭や異音がしないか確認します。
- 24時間換気を長時間止めるとカビが発生します。
- 冬季に凍結防止ヒータを切ると水道が凍結しますので、早めに電源を入れて確認した方が良いです。
- ブレーカーの近くにある必要書類に記入して、電力会社に郵送します。
ガス
- 事前に不動産屋さんがガス会社に連絡して、立会いでガス漏れが無いか確認します。
- 必要書類が渡されますので、記入して郵送します。
水道
- 水が出ることを確認します。
- 水抜きされている場合、元栓が閉じられている場合、予め水道会社に開栓をお願いします。
- 玄関や台所などにある必要書類に記入して、水道局に郵送します。
- 管理別荘地の私営水道の場合は、管理事務所で確認します。
インターネット
- 別荘地には日用品のお店が少ないので、インターネットが使えると便利です。
- 当面は携帯で十分ですが、サービスエリアを管理事務所で確認した方が良いです。
- 必要に応じて、ネットか別荘近くの電気屋さんから、工事依頼します。
リフォーム
中古を購入した場合は、必要なリフォームを行います。
- キッチンや浴室、トイレなどの設備の老朽化
- 外壁や屋根などの劣化
- 間取りや内装の変更
リフォームは、費用がかかるだけでなく、工事期間も必要です。
事前にしっかりと計画を立てておきましょう。
地域情報誌や地元紙を入手して、地域の情報を把握しておきましょう。
- 観光スポットやレジャー施設
- 飲食店やスーパーマーケット
- 医療機関や薬局
引越しと異なり、必要な物を一式揃える必要があります。
- カーテン
- 寝具
- 椅子とテーブル
- 照明
- 冷蔵庫
- 電子レンジ
- 炊飯器
- 洗濯機
- 除湿機
- ファンヒータ
- TV
- その他
最初は自宅にある物からスタートしても良いですが、長期滞在を考えている場合は、
早めに必要な物を揃えておくと安心です。
カーテンはプライバシーを確保するために、事前に準備しておきましょう。
寝具は、別荘や家具に合わせて準備しましょう。
椅子とテーブルは、設置場所を計って準備しましょう。
照明は、LED照明にすると、蛾などの虫が少なくなります。
冷蔵庫は、自宅の古い物を利用すると、電気代が高くなることがあります。
電子レンジは、周波数を確認して、使える物を選びましょう。
炊飯器は、高原で使用する場合は、圧力式にしましょう。
洗濯機があると、長期滞在に便利です。
除湿機や布団乾燥機は、カビ対策に役立ちます。
ファンヒータは、標高500m以上では燃焼に影響がある場合があります。
TVは、共同視聴やケーブルTVを利用している場合があります。
別荘を購入したら、固定資産税や都市計画税、マンションの管理費や修繕積立金などの税金や費用を、
引き渡し日までの分を清算する必要があります。
固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。
そのため、別荘の引き渡し日が1月1日以前の場合は、売主が全額負担します。
しかし、引き渡し日が1月1日以降の場合は、引き渡し前日までの分を売主が、
引き渡し当日以降の分を買主が負担するのが一般的です。
これらの税金や費用の清算は、残代金の支払いと一緒に行うのが一般的です。
売主が、買主の支払いが確認できたら、買主に、領収書や権利書や鍵、住宅性能保証書や建物付帯設備の取扱説明書などを渡します。
別荘を購入したら、売主さんから、玄関の鍵だけでなく、勝手口や門扉など、建物のすべての鍵を渡してもらいます。
玄関の鍵は、別荘の入り口を開けるための鍵です。
勝手口や門扉の鍵は、別荘の裏側や庭に入るための鍵です。
引き渡し確認書をもらえば終了です。
引渡確認証は、別荘の引き渡しが完了したことを証明する書類です。買主さんが、売主さんに鍵を受け取ったことを証明するために、署名と捺印をします。引渡確認証は、紛失しないように大切に保管しましょう。
売主のローンが残っている場合は、売主が金融機関に返済し、抵当権解除に必要な書類を貰い、司法書士が確認します。
買主は移転登記のための委任状を書いて、権利書を司法書士に預け、登記費用と手数料を支払います。 ローンの抵当権を設定する場合は、印鑑証明が必要です。
１ヶ月程で、新しい権利書が司法書士さんから送られてきます。
別荘を購入したら、不動産取得税を納めなければなりません。
不動産取得税は、別荘の取得価額に応じて課税される税金です。
※不動産登記終了後３～９か月後、の話です
不動産取得税は、別荘が所在する都道府県に納めます。 原則、不動産取得税の税額は、不動産の評価額×税率(4％)で計算されます。 不動産取得税は、売買価格ではなく、あくまで不動産評価額に対して課されます。 そのため、0円別荘であっても、不動産所得税を納める必要があります。
具体的な例
例えば、別荘の購入価額が1,000万円の場合、不動産取得税は、約40万円です。
セカンドハウスの場合は、軽減措置が適用される場合があります。軽減措置を受けるためには、申請が必要です。申請期限は、納税通知書に記載されています。
別荘を購入したら、契約時に気付かなかった隠れた瑕疵（欠陥）が見つかることがあります。瑕疵の種類や程度によって、補修や損害賠償の請求ができる場合があります。
住宅性能保証で定められた内容であれば、建築会社の責任で補修してくれます。
重要事項説明で指定される建物の、雨漏り、シロアリ被害、給排水設備の故障、構造上主要部分の木部腐食などの瑕疵は、保証の期間であれば売主の責任で補修してくれます。
重要事項説明の付帯設備表で指定された設備の瑕疵は、保証の期間であれば売主の責任で修理してくれます。ただし、個人売主の中古で、双方合意の上で付帯設備表に無く引き継いだ設備、家電製品は保証の対象外です。
見てすぐ分かる瑕疵（例えばキズ）は、合意の上での契約となり、保障されません。
契約前に十分確認しましょう。
その他、別荘にかかる金額に関しては下記の記事を参照にしてみてください。
「軽井沢」が不動の1位！ 富裕層に人気の別荘地ランキング
【リアル】別荘を持ってよかったと感じた瞬間は？
