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みなさんこんにちは。
別荘の購入を検討している方は、物件を探し、契約を済ませると、いよいよ最終確認です。
最終確認では、物件の状態や契約内容など、さまざまな項目をチェックする必要があります。
そこで今回は、別荘を購入する際の最終確認で必要な事について、解説します。
別荘地やリゾートマンションの購入を検討している方は、
その人気の度合いをチェックすることが大切です。
人気度が低いと、管理が行き届かず、修繕費や管理費の負担が増えるなどのリスクがあります。
そこで、人気度をチェックする方法として、以下の3つのポイントを押さえておきましょう。
別荘地やリゾートマンションの人気度をチェックする最も簡単な方法は、
土曜の夜の明かりのつき具合を確認することです。
人気の別荘地やリゾートマンションでは、土曜の夜でも多くの明かりが灯っています。
一方、寂れた別荘地やリゾートマンションでは、明かりが少ない傾向にあります。
別荘地やリゾートマンションの管理状況も、人気度を判断する重要なポイントです。
管理状況が良好な別荘地やリゾートマンションでは、外周部や裏側、非常階段、屋上などの設備がしっかりと整備されています。
一方、管理状況が悪い別荘地やリゾートマンションでは、
これらの設備が荒れ果てている傾向にあります。
バブル期に開発された別荘地の中には、管理会社が撤退したケースもあります。
このような別荘地では、水道を個別井戸利用へ変更したり、利用者が資格を取って管理を行っているケースもあります。しかし、万が一のトラブルが発生した場合、対応が遅れるなどのリスクがあります。
そのため、管理会社や利用者の状況についても、詳しく確認しておくことが大切です。
別荘地の周辺状況は、別荘ライフの快適性や安全性に大きく影響します。
そのため、購入を検討する際には、周辺状況をしっかりと確認しておくことが大切です。
・音や匂いの発する施設
養鶏場や養豚場、牧場、ブリーダの犬舎、高速道路など、音や匂いを発する施設が近くにあると、快適な別荘ライフを送ることが難しくなります。
・ゴミ焼却場
ゴミ焼却場が近くにある場合は、稼働日の状況を確認しておきましょう。稼働日が近隣の別荘地の利用状況と重なると、騒音や悪臭に悩まされる可能性があります。
・周辺の建築計画
周辺でリゾートマンションなどの大型施設の建築計画がある場合は、将来的に周辺環境が変化する可能性があります。
・近隣の別荘
近隣の別荘が長期間利用されていない場合は、将来廃屋になる可能性があります。また、廃屋が隣にあると、治安面も不安です。
・利用者の雰囲気
別荘地のゴミ捨て場の状況や、掲示板の内容を見ると、利用者の雰囲気をある程度知ることができます。ゴミが散乱していたり、掲示板にトラブルに関する書き込みが多い場合は、利用者のマナーが悪い可能性もあります。
中古別荘を購入する際には、以下のポイントをしっかりと確認しておくことが大切です。
1. 住宅性能保証制度
2000年の住宅品質確保促進法により、新築住宅だけでなく、
中古住宅にも10年間の瑕疵担保責任が義務化されました。
住宅性能保証制度に加入している場合は、保証が引き継げるのか、
建てた工務店が現存するのかを確認しましょう。
保証が引き継げない場合は、修繕費用が自己負担になる可能性があります。
2. 基礎
基礎は、建物の土台となる部分です。森の中、川や湖の近く、海の近くは湿度や塩害で基礎のコンクリートや柱が腐食している場合があります。外からひびを確認します。
小さなひびは補修できますが、赤錆がにじみ出ている場合は候補から外しましょう。
床下が高い場合は、下からも確認します。
3. 床下
床下は、建物の基礎部分や構造材が隠れている場所です。
床下点検口や床下収納から、床下のかび臭、基礎と土台の隙間、土台が腐っていないか、
シロアリの跡が無いか、断熱材が落ちていないかを確認します。
床下に建築時のごみが残っている場合、
建てた工務店がいい加減なので念入りにチェックしましょう。
高原の別荘の場合、凍結防止ヒーターも確認した方が良いです。
床下が点検できない場合は、候補の順位を下げましょう。
4. 小屋裏
小屋裏は、屋根裏や天井裏のことです。天袋の点検口から、雨漏りの跡や、結合部の金具の錆、断熱材のずれを確認します。押入れは私物が入っているので確認できません。契約時の現地確認で、見たい旨を申込みましょう。
5. 雨戸
雨戸を閉め、照明を消すと、雨戸の隙間で建物の歪みが分かります。
6. リフォーム
リフォームをすると問題点が隠れてしまいますので、リフォーム個所は特に要確認です。
できればリフォームした業者さんにリフォーム内容を確認しましょう。
例えば、便器が新しい場合は、トイレにトラブルがあった証拠です。
築22年以上の木造住宅は、建物の価値は残存価値のみとなるため、問題があっても値切ることはできません。
そのため、問題が少ない物件に当たったらラッキーという前提で、
以下の点に注意して購入しましょう。
・断熱仕様
1979年以前は断熱仕様がないため、冬は寒く、夏は暑くなります。1980年以降は断熱仕様が施されていますが、その程度はさまざまです。
・暖房設備
暖炉や旧型の薪ストーブは、主暖房としては不十分です。冬も利用する場合は、エアコンやFF式ストーブなどの主暖房を別に用意しましょう。
・耐震基準
1971年～1981年は改正旧耐震基準、1981年～2000年は新耐震基準が適用されています。
新耐震基準は改正旧耐震基準に比べて、地震に強い構造になっています。
・定期的な補修
ベランダや屋根、壁などの定期的な補修がされていないと、大きな修繕が必要になる可能性があります。
・設備の老朽化
暖房器具や風呂釜、冷蔵庫などの設備は、15年～30年で老朽化します。
特に、トイレは30年以上経過すると、故障して水浸しになる可能性があるため、事前に交換しておくことをおすすめします。
・配管の状態
配管の法的な耐用年数は15年ですが、30年ぐらいは持ちます。
しかし、水漏れやガス漏れなどのトラブルが発生する可能性もありますので、定期的に点検しましょう。
古いリゾートマンションは、築20年以上になると、修繕や建替えの必要性が高まってきます。
そのため、購入を検討する際には、以下の点に注意が必要です。
・補修
10～15年おきに行う屋上防水や外壁の補修、階段の手すりなどの塗装工事などの修繕実績を確認しましょう。
また、築20年以上の場合は、修繕計画や建替え計画も確認しておきましょう。
築30年以上の場合は、大浴場のボイラーや配管、受水槽、エレベータなどの更新状況も確認しておきましょう。
・音
古いマンションでは、コンクリートの厚さが150mm程度と薄いため、遮音性能が劣ります。
そのため、階下や隣室の音が気になる可能性があります。
見学時に階上には人がいない場合は、特に注意が必要です。
・カビ
マンションは高気密なため、建築後3年間はコンクリートから水分が出ます。そのため、特に1、2階はカビが発生しやすい場所です。押入れや家具の裏側、絨毯の下など、カビが発生しやすい場所を重点的にチェックしましょう。
・老朽化
シンクが茶色くなっている場合、錆び水の可能性があります。また、給湯設備や暖房機器の動作音や異臭も、老朽化の可能性があります。これらの設備は、売主が立ち会わないと確認できないため、注意が必要です。
・配管
古いマンションでは、配管がコンクリートの中を通っているため、水回りの位置を変えるなどの大規模なリフォームは困難です。そのため、購入前に、現在の水回りの位置や間取りが、自分のライフスタイルに合っているかどうかを確認しておきましょう。
古いリゾートマンションを購入する際は、
以下の点に注意して、修繕や建替えの必要性が少ない物件を見つけましょう。
- 修繕実績や修繕計画を確認する
- 音やカビの発生を防ぐ対策を確認する
- 給湯設備や暖房機器などの老朽化を確認する
- 配管の状況を確認する
また、別荘は趣味の物なので、条件の良し悪しよりも、
自分の満足できる物件かどうかを重視して選ぶことも大切です。
皆様に素敵な別荘ライフが訪れますように。
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