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みなさんこんにちは。
別荘を購入することは人生で1度はあるかないかのビックイベントですよね。
別荘の購入時に不動産屋さんが丁寧に教えてくれると思いますが、よくわからず不安に思うこともあるかもしれません。
知識として知っておいてはいかがでしょうか。
今回は別荘の購入時の注意点について詳しく説明いたします。
ぜひ参考にしていただければ幸いです。
【注意喚起】100万円以下の別荘購入を検討している人へ
別荘の現地見学で、気に入った場合は、まず不動産会社に申込書を提出します。
申込書には、氏名、住所、連絡先などの個人情報と、購入希望の別荘の住所や価格などの情報が記載されています。
また、申込金（0～10万円程度）を支払います。
申込金は、購入の意思表示と、他の購入希望者との優先順位を確保するためのものです。
申込金は、契約が成立した場合は、売買代金の一部に充当されます。
契約が成立しなかった場合は、申込金は返金されます。
申込金の支払い順で、購入の優先順位が決まります。
つまり、最初に申込金を入れた人が、他の購入希望者よりも先に契約を結ぶことができます。
申込には、有効期限があります。通常は1～2週間程度です。この期間内に、契約するかどうかの結論を出します。
申込は、法的拘束力はありません。つまり、申込をしたからといって、必ず契約しなければならないわけではありません。しかし、申込をしてから契約を断ると、売主の信頼を失うことになります。また、度々断っていると、他の不動産会社からも敬遠される可能性があります。
別荘の購入を検討している場合は、現地見学で気に入った場合、早めに申込書を提出することが大切です。申込金は、購入の意思表示と、他の購入希望者との優先順位を確保するためのものです。申込の有効期限内に、契約するかどうかの結論を出しましょう。
申込が受理されると、不動産会社は、売主から物件の情報を収集します。
その情報に基づいて、必要に応じて、専門家による調査（不動産鑑定や、耐震診断、希望する別荘が建築可能か確認）を行います。
調査の結果、物件に問題がなければ、価格や契約日を交渉します。
価格は、不動産会社が地域の相場を基に算出した査定価格を基にするので、大幅値下げは難しいです。
ただし、売り出してから時間が経過している場合は、価格交渉の余地があります。
また、交通の便が悪い、リフォームが必要など、物件に欠点がある場合は、価格交渉の材料になる可能性があります。
中古の別荘を購入する場合は、不動産会社を通じて売主に以下の情報を確認します。
- 設計図（メンテナンスのためにあった方が良い。戸建の場合は建築申請に付いています。マンションの場合は管理事務所にあります。）
- 別荘を設計した建築家（設計図に記載されています。）
- 工務店（施工した工務店が現存するか確認します。）
- リフォーム会社（リフォーム履歴を確認します。）
- 造園業者（草刈りをお願いしている業者さんなど。但し、依頼していない場合もあります。）
- 浄化槽の清掃業者（依頼していない場合もあります。）
- 暖炉や薪ストーブの煙突掃除の業者（依頼していない場合もあります。）
- 水抜きや雪かきを委託している業者（依頼していない場合もあります。）
これらの情報は、別荘の維持管理に役立つものです。
また、売主との交渉の際にも役立ちます。
不動産会社が調査を終えたら、売主と買い主の双方に、重要事項説明を行います。
重要事項説明では、物件の状態や、購入後に発生する可能性がある費用などについて説明されます。
重要事項説明は、契約の前に必ず受けるようにしましょう。
- 不動産の所在
- 番地、地目、家屋番号が後から説明される資料と一致するか確認する。
- 登記簿記載事項
- 持主名と抵当権の設定状況を確認する。
- 法的制限
- 建築基準法や自然公園法、自治体の環境保護条例などの制限を確認する。
- 隣接地の状況
- 道路計画や近隣に騒音等を発する施設、日照や眺望を妨げる建物の建設計画がないか確認する。
- 税金や管理費、修繕積立金の滞納状況
- 滞納がないか確認する。
- 物件状況等報告書
- 雨漏りや白蟻の被害状況を確認する。
- 付帯設備表
- 設備の稼働状況を確認する。
- 建物の設計仕様
- 建物が未完成の場合は、建物の設計仕様を確認する。
- 住宅性能保証
- 中古でも、住宅性能保証期間（内容によるが10年）内の場合は、保証が引継がれることを確認する。
- リゾートマンション
- 共有部分と専有部分に分けて確認する。
- 手付金と残金
- 手付金と残金の金額と支払日を確認する。
諸費用
- 清算金：固定資産税や管理費、修繕積立金、借地料などの未払い分。
- 権利金など：水道権利金、温泉権利金、借地権料。更新日が近い場合は、更新料も確認。
- その他：仲介手数料、ローン手数料、登記費用、不動産取得税。
ローン
- 提携金融機関、金額、金利などの具体的な条件が記載されているか確認。
特記事項
- 特に重要なので、十分確認。
- 分からないことは、質問して確認。
- 口頭で説明された内容は、重要事項説明書に追記してもらい、後から確認できるようにする。
重要事項説明は、契約を結ぶ前に、不動産の状態や、購入後に発生する可能性がある費用などについて、しっかりと理解しておくために重要なものです。重要事項説明を受けずに契約を結んだ場合、後からトラブルになる可能性もあります。そのため、重要事項説明は必ず受けるようにしましょう。
不動産の所在は、間違いがないか確認する。
登記簿記載事項は、売主が所有権を持っているか確認する。また、ローンの残債がある場合は、その金額を確認する。
法的制限は、建築基準法や自然公園法などの制限で、建て替えや増築が制限されていないか確認する。
隣接地の状況は、道路計画や近隣の騒音等の状況を確認する。
税金や管理費、修繕積立金は、滞納がないか確認する。
物件状況等報告書は、雨漏りや白蟻などの被害がないか確認する。
付帯設備表は、設備が正常に稼働しているか確認する。
建物の設計仕様は、建物が自分の希望に沿っているか確認する。
住宅性能保証は、中古でも保証が受けられるか確認する。
リゾートマンションは、共有部分と専有部分の責任や費用負担を理解する。
手付金と残金は、支払い時期や違約金の額を確認する。
これらのポイントを押さえておけば、重要事項説明を理解しやすくなります。
また、不明な点や不安なことがあれば、遠慮せずに宅地建物取引主任者に質問するようにしましょう。
- 不動産屋さんでローンの事前審査
不動産屋に希望の物件の価格を伝え、ローンの事前審査を依頼します。不動産屋さんは、金融機関から審査の書類を取り寄せ、必要事項を記入して、実印を押します。
- 金融機関から審査の書類をもらう
不動産屋から審査の書類をもらい、提出書類に必要事項を記入して、実印を押します。
- 提出書類を金融機関に提出
提出書類を金融機関に郵送または持参します。
- 金融機関で審査を行う
金融機関は、提出書類をもとに審査を行います。審査には、勤続年数、年齢、年収、他社からの借入額、自己資金の額など、さまざまな項目が考慮されます。
- 審査結果をもらう
審査結果は、通常2～5日（休日を除く）以内に郵送または電話で通知されます。
- 申込書：ローンの申し込みに関する事項を記入します。
- 本人確認書類：運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなどの本人確認書類の写しを提出します。
- 住民票：本人の住民票の写しを提出します。
- 所得証明書：源泉徴収票や課税証明書などの所得証明書の写しを提出します。
- 勤続年数証明書：健康保険証や雇用保険被保険者証などの勤続年数証明書の写しを提出します。
- 他の債務の状況：自宅や車、消費者ローンなど、他社からの借入額や返済予定表を提出します。
- 印鑑証明：実印の印鑑証明書を提出します。
- 自己資金の証明：貯金通帳などの自己資金の証明書を提出します。
- 勤続年数：3年以上
- 年齢：申込時70歳未満、完済時80歳未満
- 返済率：年収300万円未満で25％以下、300万円以上400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下
注意点
- 保証料や生命保険、繰上げ返済手数料などの諸費用も確認しておきましょう。
- 審査に落ちる可能性がある場合は、事前に不動産屋に相談しておきましょう。
不動産の現地確認とは、売主と買主が一緒に物件の状態を確認する作業です。重要事項説明の内容と現地の状態が一致しているか、また、買主が納得できる状態かを確認するために行います。
現地確認は、重要事項説明を受けた後、できるだけ早く行うことをおすすめします。
新築別荘の場合
- 瑕疵（欠陥）が発見された場合は、修理するか、契約を保留するか決めます。
- 修理する場合は、契約書に修理の旨を記載します。
中古別荘の場合
- 壊れた設備や不要な雑物は、売主が処分するか、買主が引き取るか決めます。
- 処分する場合は、契約書に処分の旨を記載します。
売買契約
- 売主と買主が、物件の売買に関する合意を結ぶ契約です。
- 売買契約を締結するには、以下の書類と費用が必要です。
- 実印、印鑑証明
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 手付金（通常、購入価格の5～20％）
- 印紙代（契約書に貼る）
- 仲介手数料の半金
- 特約（ローン特約、買い替え特約など）
手付金
- 売買契約の締結を証明する金銭です。
- 通常、購入価格の5～20％を支払います。
- 自己資金で決済する場合でも、売主の荷物を撤去する必要がある場合は、引渡しは後日になります。
特約
- 売買契約の内容を補足する約束です。
- ローンを利用する場合は、ローンが降りなかった場合に無条件で解約できるローン特約を付けます。
- 自宅を売って購入する場合は、自宅が売れなかった場合に無条件で解約できる買い替え特約を付けます。
- 売主と買主が条件を交渉し、合意します。
- 売買契約書を作成します。
- 売主と買主が、売買契約書に署名・押印します。
- 手付金を支払います。
- 不動産の所有権が売主から買主に移ります。
売買契約のポイント
- 売買契約書は、売買契約のすべての内容を記載した重要な書類です。
- 売買契約書の内容をよく理解した上で、署名・押印しましょう。
- 手付金は、売買契約の成立を証明する金銭です。
- 手付金は、売買契約が解約された場合、違約金として返還される場合があります。
特約のポイント
- 特約は、売買契約の内容を補足するものです。
- 特約の内容をよく理解した上で、署名・押印しましょう。
別荘の購入契約は、以下の流れで進みます。
- 購入申込
- 調査・交渉
- 重要事項説明
- 現地確認
- 売買契約
購入申込
気に入った物件が見つかったら、不動産会社に購入申込を行います。申込金は、通常10万円程度です。
調査・交渉
購入申込後、不動産会社と売主との間では、価格や契約日などについて交渉が行われます。また、必要に応じて、専門家による調査が行われます。
重要事項説明
売買契約の前に、宅地建物取引士から、不動産の所在、登記簿記載事項、法的制限、代金授受の方法、契約解除に関する事項などについて説明を受けます。
現地確認
重要事項説明を受けた後、実際に物件を訪れて、状態を確認します。
売買契約
売買契約書に署名・捺印し、手付金を支払うことで、売買契約が成立します。
注意点
売買契約を結ぶ際には、以下の点に注意が必要です。
契約書の内容はよく確認して署名、捺印しましょう。手付金は契約解除時に違約金として返還されない場合があります。ローンを利用する際はローン特約を付けましょう。
別荘の購入契約は、人生で数回あるかないかの大きな買い物です。
慎重に検討し、納得した上で契約を結びましょう。
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