Handn blog 別荘を所有するメリットについては様々な記事で解説させていただきましたが、
別荘暮らしの中であらたなライフステージの変化とともに別荘を売却したいと思われることもあると思います。
しかし、別荘は不動産とは違い、なかなか簡単には売る事が出来ないと言われております。
知識がないと別荘を売却する際に損をしてしまったり、売れるまでに時間がかかってしまうことだってあります。
そこで本記事では、別荘を上手に売却するコツについて解説したいと思います。
別荘の売れない理由にはいくつかの要因があります。
需要の不足や築年数による老朽化、アクセスの不便さ、維持費の負担、そして需要の減少がその主な要因です。
別荘は贅沢な生活を楽しむための象徴であり、富裕層の所有物として位置付けられることが一般的です。
しかし、実際には二次的住宅や別荘の所有者は非常に少なく、別荘に対する需要は非常に限られており、
売却や購入希望者を見つけることは非常に困難です。
それに加えて、別荘は主に休暇を利用した避暑や避寒を目的とするため、
需要が都市部の住宅と比べて極端に少ないことも理解されます。
このような背景から、別荘の売却は一般的な住宅と比較して非常に難しいと言えます。
需要が高い地域や季節に限られるため、需要の低い地域や季節には売れにくくなります。
また、築年数が経つと建物の老朽化が進み、修繕やリフォームが必要になります。
自然に囲まれた場所はアクセスの困難さにより売り手にとってハードルになります。
加別荘の所有には維持費用がかかり、これが所有者にとって負担となります。
最近では若年層や都市部の住民の間で別荘の需要が減少しており、需要の減少も売れない理由の一つです。
これらの要因が組み合わさって、別荘の売却が難しくなることがあります。
別荘に課される税金は以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
【解説】別荘にかかる固定資産税を抑える方法
需要の不足は、別荘が特定の地域や季節に集中して需要が高まる傾向があるために起こります。
一般的に、都市部から離れた自然豊かな場所に多くの別荘が存在します。
こうした場所は、特に夏や休暇シーズンなどに需要が高まります。
しかし、その他の季節や地域では需要が低い傾向があります。
たとえば、冬季や寒冷地、過疎地域などでは別荘の需要が限定的であり、売り手市場になりにくいのです。
需要の低い地域や季節では、買い手が限られているために売却が難しくなります。
さらに、需要が高まる地域や季節以外では、競争が激しくなり、価格競争が生じることもあります。
これらの要因が合わさって、需要の不足が別荘の売れない理由の一つとなります。
別荘の築年数が古くなると、建物の老朽化が進みます。
多くの別荘は数十年前に建てられたものが多く、年月が経つにつれて劣化が進みます。
老朽化が進んだ建物は、内部や外観にさまざまな問題が生じる可能性があります。
例えば、屋根や外壁の劣化、給水管や電気設備の老朽化、内装の劣化などが挙げられます。
これらの問題は、修繕やリフォームを行わなければなりません。
しかし、修繕やリフォームには費用がかかります。
特に別荘の場合、住宅地よりもアクセスが悪い場所にあることが多く、
建材や職人の手配などが容易ではないこともあります。
そのため、買い手にとっては老朽化した建物は魅力的ではなく、購入後の負担が大きくなることが予想されます。
このような理由から、築年数が古く老朽化した別荘は売れにくくなります。
別荘地は一般的に自然豊かな場所に位置しており、山間や海岸沿いなど、自然環境に囲まれています。
そのため、都市部からのアクセスが不便な場合が少なくありません。
交通手段が限られていたり、季節によってはアクセスが困難になることがあります。
例えば、山間部にある別荘地では冬季には積雪や凍結によって道路が通行困難になることがあります。
また、海岸沿いの別荘地では台風や高潮などの自然災害によってアクセスが遮断されることも考えられます。
このようなアクセスの不便さは、買い手の層を限定してしまう要因となります。
特に、都市部に住む人々やビジターにとって、交通の利便性は非常に重要な要素です。
アクセスが不便な場所に位置する別荘地は、利用頻度が低いと考えられるため、需要が限られることがあります。
その結果、売却が難しくなることがあります。
別荘を所有すると、所有者はさまざまな維持費用を負担する必要があります。
まず、別荘地の管理費が発生します。
管理費は、共有施設の維持や管理、清掃などの費用に充てられます。
また、固定資産税や都市計画税などの地方税も支払わなければなりません。
これらの税金は、別荘の所有者が保有する不動産の評価額に基づいて計算されます。
さらに、別荘のメンテナンス費用もかかります。
【〇〇しないと損！】別荘を購入する際の注意点を解説します。
定期的な建物や設備の点検、修繕、清掃などが含まれます。
特に、別荘は都市部の住宅と比較して季節外れの影響を受けやすいため、
屋根や外壁、窓などの防水性や耐久性を維持するためのメンテナンスが必要です。
これらの費用が高額になると、所有者にとって負担が大きくなります。
特に、別荘が利用されずに放置されている場合や、管理が不十分な場合は、
老朽化や劣化が進行しやすく、メンテナンス費用が増加する可能性があります。
このような状況下では、売却価格が上がりにくくなる傾向があります。
なぜなら、買い手は将来的な費用負担を考慮し、安定した投資先として見ない可能性があるためです。
近年、若年層や都市部の住民の間で別荘の需要が減少している傾向が見られます。
これは、都市部での生活環境が充実しており、リゾート地へのアクセスが容易になったことが一因です。
都市部では、レジャーやリラックスを求める施設やイベントが豊富にあり、
週末や休暇を利用して気軽にリゾート地へ足を運ぶことが可能です。
そのため、別荘を所有する必要性が低下し、都市部の生活に満足している人々が増えています。
また、若年層の間では、投資や資産形成の観点からも別荘を所有することが必ずしも魅力的ではない
という考えが広まっています。
都市部の不動産市場が活況を呈し、将来的なキャピタルゲインが期待できるとされるため、
若年層は資産を都市部の不動産に投資する傾向が強まっています。
その結果、別荘の需要が低下し、売却が困難になるケースが増えています。
さらに、都市部でのライフスタイルの多様化やテレワークの普及も別荘需要の減少に影響を与えています。
テレワークを導入することで、都市部の住民は別荘地に移住する必要がなくなり、
別荘を所有する必要性が低下しています。
これらの要因が重なり、別荘の需要が減少し、売却が難しくなっているのです。
では売れる別荘にするために何が必要なのか？
別荘を売却する際には、買い手の立場に立って考えることが重要です。
まず、買い手は別荘が適切にメンテナンスされ、キレイに使われていたかどうかを重視します。
庭の手入れや別荘内の掃除はもちろん、細部までクリーニングを徹底することが求められます。
また、生活感を出さないように整理整頓することもポイントです。
特に長期間使用されていない別荘は、掃除や修繕が必要なケースが多いです。
これらの作業を怠ると、買い手が別荘を利用できる状態にするために追加費用がかかる可能性があり、
売却が難しくなります。
また、手入れをされていない別荘は見た目も悪く、購入希望者に良い印象を与えません。
一般的な住宅と異なり、別荘の場合は家具や家電の処分が必要ではない場合もあります。
別荘利用や二拠点生活を考える買い手にとって、家具や家電がそのまま残っていることはメリットになる場合があります。
そのため、売却前に家具や家電の処分を急ぐ必要はなく、買い手が決まってから処分を検討することも選択肢の一つです。
別荘を売却する際には、建築基準法に適合しているかを確認することが不可欠です。たとえば軽井沢などのエリアでは独自の建ぺい率や容積率が定められており、これに違反するとローンを組むことができないなどの問題が生じる可能性があります。
建築基準法の適合性を確認するためには、専門家や地元の行政機関に相談することが必要です。
建築基準法に適合しない部分がある場合は、その部分を修正するか、条件を調整する必要があります。
修正が必要な場合は、建築士や工事業者と協力して必要な工事を実施し、法令違反を解消することが求められます。
建築基準法の適合性を確認することは売主側の責任であり、不適合な部分が見つかった場合は、売却プロセスが遅延する可能性があるため、事前に適切な対策を講じることが重要です。
さらに、適切な不動産会社を選ぶことも重要です。
別荘がある土地に詳しい不動産会社や別荘を多く取り扱っている会社を選ぶことで、
適正な価格設定や売却に向けたアドバイスを受けることができます。
また、焦らずに売却計画を進めることも重要です。
短期間で価格を下げたり、大幅な値下げを行うことは逆効果であり、
不動産会社との相談を通じてリアルなニーズや相場に合わせた戦略を立てることが必要です。
別荘を売却する際には、ニーズが低くても売却金額を大幅に下げることで地方への移住を希望する人や、地元に戻りたいと考える人が現れるかもしれません。
しかし、極端に安く売り出すと購入希望者が現れても売り出し価格以上の金額で売却することができず、
逆に事故物件とみなされて敬遠される可能性もあります。
そのため、極端に安い金額で待つよりも、不動産買取業者に適正価格で買い取ってもらう方が賢明です。
別荘管理会社に相談することで、購入希望者がいる情報や売買実績のある会社を紹介してもらうことができます。
また、親族や友人に譲ることや、近隣の別荘所有者に相談することも考えられます。
さらに、別荘に強い不動産会社に査定を依頼し、売却依頼をすることで、相場感を知りつつ適切なアプローチが可能です。
空き家バンクを利用することも一つの手段であり、別荘専門の買取業者に買取を依頼することも検討されます。
また、処分費用を払って不動産を引き取るサービスもありますが、価格設定に注意が必要です。
別荘を管理会社に委託しており、別荘を引き取ってもらう場合は、数十万円から200万円前後の費用がかかることが一般的です。これは、別荘の引き取りに伴う手続きや管理費用、手数料などをカバーするためです。
別荘所有者が固定資産税や建物の管理費用から解放される一方で、引き取り費用を支払う必要があります。
この費用は、別荘の価値や管理会社の方針によって異なります。
高額な費用を請求される場合、所有者にとっては金銭的な負担が大きくなる可能性があります。
ただし、別荘を管理する負担から解放されることや、月々のランニングコストがなくなるなどのメリットもあります。
短期間で現金化することが可能になります。
売却や買取よりも迅速に手続きが進む場合もあります。
所有者が別荘を手放す際には、引き取り費用だけでなく、
その他のオプションも含めて総合的な比較検討を行うことが重要です。
過去の別荘ブーム時に開発された別荘地では、多くの場合、土地が比較的狭い傾向があります。
これは、土地の価値を最大限に活用するために、開発業者が密集した区画割りを行い、多くの別荘を建設した結果です。
そのため、個々の別荘の敷地面積はそれほど広くないことが一般的です。
このような状況では、隣接する所有者が自身の別荘の土地を広げたいと考えるケースがあります。
特に、隣接する別荘地の所有者が土地を統合し、より広い敷地を確保したいと思う場合があります。
広い敷地を活用してプライバシーを確保したり、庭園や趣味のスペースを設けたりするためです。
そのため、別荘地の所有者同士が相互に土地の取引や統合について相談し合うことがあります。
特に、同じ別荘地に住む所有者同士はコミュニティを形成しており、互いに信頼関係が築かれています。
そのため、隣接する所有者同士が土地の取引や境界線の変更などについて協力することは一般的です。
このような場合、「一番の顧客は近隣の人」という言葉が示す通り、同じ別荘地に住む所有者同士が優先的な取引相手となります。隣接する所有者同士が土地の取引や相談に積極的に応じることで、別荘地内での環境や生活空間を改善し、より快適な生活を実現することが可能です。
引用：国土交通省
空き家バンクは、各自治体が空き家の対策として導入している制度の一つです。
この制度では、所有者が所有する空き家の情報を登録し、希望する賃借人や購入者とマッチングすることを支援します。
メリットとしては、まず非営利目的であるため、一般的に無料で登録ができます。
これにより、所有者は手軽に自身の空き家を登録し、利用者とのマッチングを待つことができます。
また、空き家バンクは地域の空き家問題の解決に貢献することが期待されています。
一方で、空き家バンクにはいくつかの課題もあります。まず、非営利目的であるため、不動産会社とは異なり、積極的な販売促進活動が行われないことがあります。そのため、利用者が空き家バンクを活用していることを知らない場合があり、効果的なマッチングが難しいことがあります。
また、空き家バンクの知名度が不足している場合もあります。
近年では、空き家問題が社会的な課題として取り上げられるようになり、
自治体が積極的な取り組みを行っている一方で、まだまだ認知度が低い場合があります。
そのため、利用者が少なく、効果的なマッチングが難しい場合もあります。
このような課題を克服するためには、空き家バンクの知名度向上や利用者の拡大が必要です。
自治体が積極的な広報活動やキャンペーンを行うことで、
空き家バンクの利用を促進し、地域の空き家問題の解決に寄与することが期待されています。
別荘を売却するには、以下のポイントを押さえることが重要です。
1. 需要の高い地域・時期に売却する
別荘の需要は、地域や時期によって大きく異なります。需要の高い地域や時期に売却することで、より高値で売却できる可能性があります。
2. 適切な価格設定をする
価格設定は、別荘の売却成功の鍵となります。市場調査を行い、適切な価格設定をすることが重要です。
3. 魅力的な物件情報を作成する
物件情報には、写真や動画を豊富に使用し、別荘の魅力を最大限にアピールしましょう。
4. 積極的な販売活動を行う
インターネットや不動産会社を通じて、積極的に販売活動を行いましょう。
5. 購入希望者との交渉を丁寧に行う
購入希望者との交渉は、誠意を持って丁寧に行いましょう。
それでも売却が難しい場合
- 価格を下げる
- 不動産買取業者に依頼する
- 管理会社に引き取ってもらう
- 近隣住民に相談してみる
- 空き家バンクを利用してみる
これらの方法を検討する必要があります。
別荘の売却は、時間と労力がかかります。
しかし、上記のポイントを押さえることで、スムーズに売却できる可能性を高めることができます。
