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みなさんこんにちは。エイチアンドエヌ代表の大隅です。
マンション経営についてのメリットはこちらの記事で説明しましたが、
【専門家が解説】マンション経営のメリット5個をわかりやすく解説
今回は、マンション経営をするにあたって懸念になりえるポイントを共有させていただきます。
結論から言うと、マンション経営の懸念点はすべてクリアできる内容です！
マンションの工法には主に、
鉄筋コンクリート造 (RC造りと言われます。)
鉄骨鉄筋コンクリート (SRC造りと言われます。)がありますが、
いずれも堅牢な材料である鉄とコンクリートの組み合わせです。
鉄は非常に強度で粘りがありますが、「サビ」つまり酸化に弱いという欠点があり、
この欠点を補うために強アルカリ性のコンクリートで外気を遮断する造りとなっております。
現在の建築基準法からみても、最低でも70年～100年は保たせることが出来ると思います。
もちろん長期的な修繕費用をお預かりしているので、
その中での定期的な補修によって寿命は更に延びると考えます。
なお、節税のための減価償却額の基礎となる償却年数は税法上、47年とされています。
賃貸経営を始める方が一番不安なのは借り手についてですが、実はその点はあまり心配いりません。
地方のマンションやアパートと違い、都心の単身向けマンションは需要層が集中する場所です。
都心の30平方メートル未満のアパート・マンションの入居率は90.05％と非常に高く、
地方の入居率約80～90％比較していただいても、非常に高いパーセンテージを保っております。
調査対象の中には古いアパートやマンションも含まれており、いかに都心の賃貸需要の底が固いかが判ります。
もちろんあくまでもデータという部分では不安は残ります。
そこで、ご安心いただくために、「サブリースシステム」があります。
入居者の転居による空室リスクを無くした形で、マンション経営をすることができます。
日本全体では人口が減っているのはご存知かと思いますが、政府の公的なデータからも判るように、
東京はまだまだ人口が増えつづけています。
主に若年人口の割合や単身世帯、高齢者の割合がますます高まっております。
そして、今でこそ都心の一等地の新築物件がご案内できているわけですが、
都心部はもう駅前の更地がほとんど残っていないため、
今後は同じような一等地の新築物件の供給は難しい状況になります
このような状況を勘案すれば、都心部の賃貸需要は増していくことはあっても
減少していくのは非常に考えづらいと言えるのではないでしょうか。
東京都内の物件の場合「立地」「グレード」「管理」の3要素に関してよほど間違いがなければ、
まず家賃が下がることはないと言われています。
実際に20年～30年前のマンションでも「立地」「グレード」「管理」がよいものであれば、
現時点で新築当時よりも高い家賃を得られるようになっております。
さらに、今のデザイナーズマンション等に関してはこれ以上ない設備とも言われておりますが、
実情は10年ほど前からの設備内容とほぼ変わりありません。
「グレード」に関してはほぼクリアになっており、
一番大事なのはやはり「立地」になってきております。
駅から徒歩10分の新築物件と、駅から徒歩5分の築10年の中古物件の2つがあった場合、
設備が同じであれば、ほぼ皆様駅から近い方を選ばれるのが現状です。
今の世の中どんな大企業でも倒産してしまうのが実情です。
ただ今回の件に関しては、ほぼ問題がないと言えてしまいます。
理由としては、不動産の所有権です。100％お客様のものとなり、お客様のご資産となります。
私どもがお客様と関わる部分は、もちろんアフターをケアさせていただくとが第一にあり、
あとは管理させていただくことしかありません。
要するに購入した会社が倒産した場合でも不動産には関係なく、資産は保全されるということです。
仮に倒産した場合でも、管理会社を変更するだけです。
管理会社というのはCMなどでもあるように「アパマン」「ミニミニ」など大小問わず日本全国に非常に多くあります。
管理を専門とする会社ですので一軒でも多くの管理をしたいと考えており、
ほとんどの会社で「借上げシステム」はあります。
以上の点から、ご心配は少ないかと思います。
平成7年の阪神淡路大震災では多くの建物にも被害がでました。
ただその中でSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート構造）の建物や昭和56年の建築基準法改正により導入された新耐震基準をクリアしている
RC造のマンションの被害は、軽微なものを除くと1％程度でした。
この新耐震基準をクリアした物件ならばほとんど心配ありません。
理由として、ワンルームマンションにはファミリータイプと比べて、
柱・杭・壁・梁の数が多く、言わば躯体の塊であり、
地震に非常に強い構造だということがあります。
その点でも安全性の高い投資だと言えます。
中古不動産物件の中でもワンルームマンションに関しては特に流通市場が発達・成熟しています。
中古のワンルームの買取り・仲介を専門に扱う業者も数多くあるほどです。
したがって都心の物件で適正価格ならば速やかに転売することも十分可能です。
ワンルームマンションの価格帯が一般のサラリーマンの年収から見て、
手の届く金額であるため、買える層の個人数が非常に多いこともその要素のひとつです。
ただし、短期の売却制限などの条件を付けて転売しようとするときは、
割安になってしまう可能性が出てきますので注意が必要です。
部屋のリフォームは、あくまでも壁と床のメンテナンスであり、それは入居者から預かっていた敷金で対応しております。
オーナー様に費用がかかることはほとんどありません。
ファミリー向けのアパートなどと比べ、ワンルームは床と壁の面積が狭い分、
リフォームの費用も定額で上がります。
仮に敷金をオーバーしても、そのリフォームの原因が入居者にあれば、入居者負担となります。
ただし、10年に1回程度、エアコン等の設備器具の取替えが発生することがあり得ますが、
その場合の費用はオーナー様となりますので、あらかじめ考慮しておいた方がよいでしょう。
年齢・年収・職業の安定性・過去の信用情報等が審査条件になっています。
金融機関にもよりますが、年齢は20代後半から55歳くらいまでです。
原則的には安定収入があり、過去に金融機関で支払いの事故をおこしていない方が対象となります。
借り入れ期間は30～35年、融資限度額は90％まで可能です。
実際には現在の税込み年収が500万円以上あり、住宅ローンなどの他の借入れが少ないほど審査が通りやすくなっています
また、物件の売買契約書には、「ローン利用の際の特例」という条目があり、
万が一、金融機関からのローンが受けられなかった場合には、契約そのものが白紙に戻り、
申込金や手付金等が必ず本人に戻ってくる決まりがありますので、
自分には無理だろうと思われる方でも、気に入った物件があれば、申し込みをしておいた方が良いと思います。
マンション経営を始めた場合、家賃収入が発生しますので、
サラリーマンの場合、給与所得と不動産所得を合算(損益通算)して確定申告をしなければなりません。
確定申告をしますと、給料から天引きされている所得税が還付され、住民税が軽減されます。
一度やってみれば決して難しくありませんが、
「自分でやるのは面倒だ」という方は私どもに依頼して下さればお手伝いさせていただきます。
なお、ここで言う不動産所得と自宅購入の際の住宅取得控除はまったく別件ですので、
平行して税金を取り戻すことも可能です。
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